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房地产政策密集出台 重量级大咖畅谈深层逻辑与未来趋势(下)

编辑  胡珊

今年一季度经济增速是4.8%,由于四五月份受到的冲击比较大,就算考虑到六月份形势好转,有专家预计二季度的经济增速也只能达到0.5%左右,这样要完成全年5%以上的经济增速目标,挑战还是比较大的。

于是我们都看到了一系列从上至下稳经济稳增长政策密集出台,其中,从中央到地方稳定房地产市场的诸多政策措施尤其引发市场热议,一方面说明稳房地产对于稳住经济大盘有着重要意义,另一方面也说明目前遇到的困难确实比较大。今年1月到5月,TOP100房企的销售额均值273亿元,同比下降了50%。头部房企尚且如此,中小房企的日子就更难了。

如何看待目前的局面?如何解读这些政策?这些都是大家非常关心的焦点问题。6月9日下午,思维财经、投资者网主办、中制智库联合主办的“思维圆桌派:稳房地产与稳经济大盘”网上直播活动隆重举行,四位重量级嘉宾与会解答大家心中的疑惑,他们分别是:国务院参事室特约研究员陈全生,中制智库理事长兼研究院院长新望,同策研究院助理院长、同策首席研究员宋红卫,亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨。投资者网总编辑陈元地担任本次思维圆桌派主持人。

陈元地:首先我们来谈谈政策。目前从中央到地方出台了一系列稳房地产的政策措施,可以说纷繁复杂,纵横交错。各位嘉宾能不能精炼归纳一下,对哪个或哪些政策印象深刻,觉得比较到位和重要?

陈全生:我觉得目前的这些宽松政策都是让大家买房的政策,但现在城市化率已60%多,再提高不会那么快了,就像人长到20多岁就不再长身高一样。现在民企想借钱,银行不借。央企和国企进入房地产是因为政府要他们来托底。所以我才想了一个办法,就是效仿美国政府收购房地美、房利美这种办法,缓解目前极可能出现的金融风险。

新望:现在确实出台了很多具体的措施,但是我觉得,从认识上应该有一些根本的调整,就是把房地产业作为支柱产业的这种客观存在,很好地予以确立。中国的城市化、都市化进程加快之后,未来的城市更新、进程人们对住房的刚性和原有居民改善需求结合起来,未来的对房地产的需求空间仍然很大。

现在的60%的城市化率,是一直较低水平的城市化,粗放的城市化,或者说只是城镇化,而且再提高10个百分点也没问题。我们是14亿人口的一个国家,未来,城市化、都市化的潜力还非常大,而且现在也放开三胎了。把这些种种因素都考虑进来,房地产至少还有十年的发展空间。所以,只有继续推进中国的城市化进程,继续成为一个中高增长速度的国家,才可以保住我们世界第二大经济体和世界第一制造大国的地位。过去有一句话,一切的问题,解决的关键还是要发展。发展的动能从哪里来?潜力从哪里来?我觉得城市化还是很重要的一个抓手。

陈元地:新理事长强调的是要从定位上重视房地产,这样才能有一个对经济比较持续的推进动能。宋总刚才在主旨演讲中,把两次疫情对房地产的不同影响讲得很清楚,那么您觉得现在对房地产的政策力度够吗?

宋红卫:我感觉现在这个政策力度还不够。最核心的政策是融资政策,这个问题不解决,行业风险的问题是很难短期内解决的。

陈元地:刚才于总说未来房地产还有微笑曲线的右半边,那您觉得什么条件下会有这个右半边逐渐显现出来?

于小雨:其实我们说行业利润是到了一个底部的,虽然会有微笑曲线的另外一半,可能也很难回到过往。刚才几位老师也有谈到城镇化的这种红利,人口的红利,都非常利好房地产。但这块现在确实跟以往的这个条件没办法比。因此我认为行业会逐渐地回归理性,回归实体,也就是国家提出的“房住不炒”。

对于企业来说,整体利润达到了这个3%就非常低了,所以利润可能会走出微笑曲线的右半边,但很难回归到以前的这个水平,只是会往上去做一些修复,无论是从供应端,还是从企业角度来看,都有一定的优化和调整。结合刚才问的一些政策的问题,我觉得现在政策确实还没有太到位,现在房企的问题,我们认为是信用的问题,而且信用的修复不是一蹴而就。

目前政策更多的是去释放合理的需求,我们认为,如果政策有针对性的支持和保障刚需和改善性需求是有空间的。因此企业更需要从自身的角度进行开源节流,积极做好项目的销售去化,目前生存是第一位的。出险企业主要是通过时间换空间的方式活下去,很难说通过国家的救助,或者融资上的一些扶持走出困境,我认为这是几乎不可能的,现在应该也很少有企业抱有这种幻想。当然我们也看到了一些很积极的信号,包括企业发债,国家给一些担保,但是很明显,这些企业本身的资质就非常好,经营稳健,而不是说已经出现问题了。

陈元地:其次我们来谈谈未来。各位嘉宾觉得还会有哪些新政策出台?或者说房地产行业什么迹象出现,就说明企业基本稳住了,什么状态出现,说明还需要继续“给药”相救?

陈全生:我觉得新望提了一个重要观点,就是要从思维逻辑上把这件事理顺。我们这些年走过来,是用房地产来促进经济的发展,这个逻辑是有问题的。大量的卖地,大力发展房地产,就可以提高地方GDP,就可以改善城市形象。我们是用房地产推动经济发展,而不是经济发展带动房地产发展。这是个城市发展的逻辑问题。

陈元地:那么新理事长,问题来到您这儿。您说大力发展城市化,房地产企业在哪些地方要发力,哪些地方要做得更好一点,才能更好地融入城市化进程,走出目前的困境?

新望:我觉得要有一个全国通盘考虑的城市化战略。比如说是以县城为主的这种城镇化,还是大都市、都市圈城市群为主的这种城市化?政策上明确了,企业家会自己有办法。我觉得现在的问题是,大的思路、大的政策没有明朗,你给一些局部的好处,还是不能解决房地产的根本问题,尤其是不能解决民营房地产企业的问题。如果给他们更好的稳定预期,企业家自己就会寻找办法,解决问题。

陈元地:于总怎么看这个问题,对未来有什么预期?

于小雨:我认为,像预售资金监管这一块我觉得更多的是要规范,就是原来可能确实有一些地方政府太严了,可以优化调整。另外,我认为会继续推动优质企业享受融资便利,对有问题的企业更多的可能是从项目的角度去解决项目交付的问题。我相信我们国家是愿意听到企业的心声的,因为我们也经常参与一些国家组织的调研,大家包括高层都是想要听到民营企业的声音的,反馈上去,也是能结合着实际情况去做调整的。我认为,目前对于企业来说,更关键的还是在于市场的好转或恢复。

陈元地:最后我们来谈谈房价。现在买房对于老百姓来说是一个两难的选择,就买房的时机来说,价格上比过去降低了,但是预期也比过去变差了。各位嘉宾对此有何建议?

陈全生:无论是房地产公司买地,还是老百姓买房,第一是位置,第二是位置,第三还是位置,你把位置找好就行。而找个好位置,就需要了解和研究一下城市发展规划才行。就这一条。

新望:基本同意刚才陈参的观点,好的地段,真正能起到改善居住品质的作用。不管你持有的,还是准备购买的房子,如果具有比较稀缺的特质,未来我还是看涨,这两年北京仍然还在涨的就是那些高端楼盘,有明显的改善性品质的好房子。当然如果要作为投资的话还是要慎重。投资还要考虑包括政策在内的其他方方面面的因素。

宋红卫:其实从行业的角度出发,看地段、地段、地段这个观点我是认可的。因为房地产的地段就是决定你的资源嘛,包括你的便利配套,都是核心的东西。但是核心城市这种地段的房子一定是很贵的,对于刚进入城市的人来讲,这些房子也很难买得起。对于城镇化背景下的这些新的购房人群,我们就要看工作地点,你只要是长期工作稳定,你就近买房就可以了,因为就是住嘛,也不用去看房价短期的涨与跌。

于小雨:我觉得现在确实是一个换房子或买房子一个比较好的时机。刚才各位老师也提到,高能级城市去好的地段,去城市核心区位。这次上海疫情给我一个很深的感受,真的是要去看配套,看物业,接下来如果要买房子,如果有条件买房换房的人,一定要考虑的就是物业和配套的水平。

陈元地:感谢四位重量级嘉宾,从政策到执行到企业的状态,以及未来的趋势,都做了非常精彩纵深的研判和分享。当然有关买房的讨论,我们只是给大家提供了一些观察角度,供大家参考。我们在一个凉爽的初夏来探讨稳房地产与稳经济大盘的话题,希望在秋天能看到房地产行业和经济发展都有新的收获。如果我们这次的研讨对未来的政策制订、对企业的强身健体能起到一定的促进作用,那一定是我们大家所乐见的。谢谢大家,下次思维圆桌派再见。

以上为本次圆桌派精选实录,更多请关注思维财经&投资者网。(思维财经出品)■


2022-07-08 12:42admin admin 点击
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